全国 40 城租赁市场表现平稳，城市分化延续
思瀚产业研究院    2024-12-26

1、2024 年租赁市场景气度表现弱于去年同期

根据安居客租赁市场景气度指数显示，2024 年全国重点 40 城租赁市场景气度表现整体弱于去年。主要表现在“小阳春”旺季不旺，虽然全年整体处于偏“温”的状态，但仅 3 月的景气度指数保持在 80 以上。步入下半年后，租赁市场表现转弱。

2023 年，受益于疫情后各类租赁需求的集中释放，上半年租赁市场供需两旺，尤其二线城市租赁市场活跃度较高。对比去年而言，今年由于受制于宏观经济弱复苏的影响，招聘就业的活跃度下降，导致就业人群收入预期下行，因此，今年挂牌租金表现整体弱于去年。

同时，在二手房挂牌量上升的情况下，租赁供需的活跃度也弱于去年同期。结合城市表现来看，一线城市由于租赁供需的稳定性更强，今年市场景气度表现相对稳定。二线城市则呈现出一定分化，成都、西安、乌鲁木齐等西部核心省会城市持续性较好；武汉、郑州、长沙等热点城市市场景气度较去年有所回落。

2、城市分化延续，核心一二线城市租赁价格相对稳定

2024 年，全国 40 城市租赁市场表现平稳，但租赁挂牌价格表现弱于去年同期。根据安居客全国 40 城租赁价格指数显示，今年仅 3个城市租赁价格指数同比上涨，20个城市租赁价格指数同比小幅下跌，跌幅在 3%以内。

同时，17个城市价格指数跌幅处于-3%~-5%区间，整体价格表现弱于去年。究其原因，一方面，由于疫情后全国租赁市场普遍迎来 2023 年的整体复苏，市场量价齐升，前期积压的需求充分释放，导致今年供需的活跃度有所下降。另一方面，由于今年整体经济复苏承压，就业招聘活跃度下降，导致租赁需求热度下降，基于收入预期的下行，对整体租赁挂牌价格的支撑转弱。今年，一线城市间租赁市场价格表现分化显著。

广州和上海的挂牌价格表现相对更强，北京和深圳的挂牌价格较去年同比下降 2.6%、3.3%。由于去年北京的挂牌价格表现较强，在高基数的情况下，今年受到就业活跃度下降的影响，租赁挂牌价格有所回落。

深圳则受到供需转弱的影响以及保租房规模化供应对需求的分流，导致今年市场化挂牌价格持续较弱。二线城市中，去年复苏较强的热点城市，如成都、西安、武汉、长沙等城市，今年整体挂牌价格也有所回落，但表现仍相对较强。

值得注意的一点，西部核心省会城市乌鲁木齐和呼和浩特今年的价格表现持续性较好。一方面，得益于西部城市租赁价格的绝对基数较低，在需求的支撑下上涨潜力较大。另一方面，受益于西部大开发和投资建设，核心城市发展及增速较好，间接带动了租赁市场价格的小幅上行。

同时，今年部分城市租赁价格回落幅度较显著，如青岛、昆明、三亚、杭州、武汉、厦门及温州等。虽然今年旅游旺季仍保持火热，但在去年多数城市已经历价格复苏的情况下，叠加今年收入预期的不足，导致租赁价格承压回落。

3、租赁供需同比下降，中西部核心城市表现更佳

2024 年，由于经济呈现弱复苏，整体租赁市场的活跃度有所下降。对比去年同期，今年市场新增租赁挂牌供应总量同比下降 15.3%，线上租赁需求热度同比下降11.3%。在总量维度上，供需均呈现一定程度的收缩。

结合全年租赁供需的趋势变化来看，今年整体呈现出“旺季不旺”的特点。一方面，今年租赁供需放量仅在 3 月左右有体现，而传统的夏季毕业季供需表现较平淡。另一方面，由于今年整体新增挂牌量呈收缩，叠加需求热度弱于往年同期，也导致了今年挂牌价格承压的现象

在城市层面上，各城市的租赁供需呈现较大分化。结合各城市新增租赁挂牌供应变化来看，部分中西部省会城市的新增挂牌供应同比增长，如乌鲁木齐、长春、沈阳、深圳、哈尔滨、重庆及兰州等城市，新增挂牌供应同比涨幅均超过20%。同时，也有部分核心一二线城市新增挂牌供应同比下降超过 10%，如北京、上海、南京、杭州、三亚及青岛等城市，受到二手房挂牌增加造成一定房源分流。

结合各城市线上需求热度变化来看，今年租赁需求热度同比增长的城市仅5 个，包括重庆、南京、哈尔滨、乌鲁木齐及呼和浩特。同时，租赁需求热度同比跌幅超过10%的城市达到 18 个。可以看到，中西部核心城市需求热度表现相对较强，一方面基于城市人口基数较大，内生性租赁需求相对稳定；另一方面，中西部城市租赁价格相对较低，受到收入预期下降的影响相对更小。因此，去年租赁需求热度较高的城市今年普通回落显著，如北京、深圳、成都、武汉、长沙、三亚及青岛等。

4、租赁供需价格中枢小幅下降

对比 2023 年租赁市场的价格供需分布来看，2024 年由于收入预期的下降，中低价格房源的供需占比小幅上升，市场呈现供需价格中枢下降的趋势。结合全国40 城价格供需变化，2500 元/月/套以下房源供占比显著上升 4.8%，而2500 元/月/套以上各价格段的房源供应占比均小幅下降。同时，租赁需求方面，仅 1500 元/月/套以下房源的需求热度小幅上升 0.6%。

1001-1500 元/月/套房源的供需占比上升相对显著，分别上升 1.9%、0.4%。整体而言，市场需求对比挂牌供应的价格中枢下降更显著，反应出受就业活跃度下降的影响，租客支付能力下降，租房更加看重性价比。

5、二线城市租赁去化表现更稳定

2024 年，全国 40 城租赁房源挂牌周期达到 41.5 天，较去年减少1.2 天。2023年，全国租赁市场经历了疫情后复苏，房源挂牌周期迅速下降。今年，虽然租赁供需转弱，但由于挂牌价格较去年有所下降，市场以价换量效果显著。

因此，今年整体租赁去化周期并未被拖累，但城市间差异分化显著。全国 40 城中，28 个城市挂牌周期较去年均呈现下降，包括三亚、中山、郑州、深圳、海口及苏州等，挂牌周期降幅均超过 5 天。一线城市中，广州和深圳的挂牌周期呈现下降，分别达到 57 天、44 天，尤其，深圳由于今年挂牌价格持续走弱，以价换量的情况下，挂牌周期显著下降；而北京和上海挂牌周期分别上升至42 天、45 天，房源出租难度有所增加。二线城市整体表现相对稳定，杭州、武汉、东莞、兰州、西安、福州及宁波等城市表现相对较好。

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