北京市产业园区发展现状及市场容量
思瀚产业研究院    2024-11-29

（1）北京产业园区市场分布及特点

经过 20 多年的发展，北京整体的成熟产业园市场格局已经基本形成。北京市产业园区主要分布在十个区域，主要包括亦庄-大兴、丰台、上地、城区商务园、望京-酒仙桥、昌平、中关村、顺义、石景山及北清路，分布详见下图：

截至 2021 年上半年末，北京全市产业园区总存量为 1,924 万平方米，其中，亦庄-大兴区域产业园区存量最多为 413.9 万平方米，约占总存量的 21.5%；丰台区域产业园区存量为 352.4 万平方米，约占总存量的 18.3%；上地区域产业园区存量位于第四位，总量约为 213 万平方米，约占总存量的 11.1%。具体情况详见下图：

（2）北京产业园区研发用房历史供需分析

从十三五规划开始，北京市通过一步步的政策导向引导北京产业规划的合理健康发展。2017 年，北京更是重新定义了经济发展重点，力求将北京打造成全国科技创新中心。从 2017 年开始，北京市开始进一步细化产业园区发展的相关政策，引导产业园区的发展向高精尖行业进一步倾斜，同时鼓励低端产业园区进行产业升级，并通过负面清单的形式向园区管理者和企业释放更清晰的产业方向。

（3）北京市产业园区租金及空置率分析

受到 2020 年疫情的影响，北京市全市产业园区市场平均租金水平在 160.9元/平方米/月。在 2020 年互联网行业蓬勃发展下，中关村区域的产业园区租金最高，达到 290.5 元/平方米/月（含物业管理费）；上地区域和望京-酒仙桥区域产业园区租金其次，达到 207.2 元/平方米/月（含物业管理费）和 215.0 元/平方米/月（含物业管理费）。

北京市全市产业园区空置率从2018年的17%左右上升到2019年末的23%，2020 年年末回落至 17.2%，截至 2021 年上半年末，产业园区空置率为 16.5%。以全球 500 强和互联网头部公司为主要客群的上地和望京酒仙桥区域，整体租金水平明显高于其他区域，并同时拥有着较低的空置水平。在疫情之后，上地地区空置率有水平明显回落，优质的市场表现来源于主力 IT 行业租户较高的承租能力和区域普遍的租赁周期特点。

上地地区产业园区租约周期普遍在 2-3 年，这样的租赁周期既能保证租户租金的持续性和稳定性，也有助于业主在短周期内调节和吸纳新兴企业入驻，灵活调控入驻企业的品牌及承租能力。

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