城中村改造将拉动多少投资与销售？
思瀚产业研究院    2024-11-04

1、35 大城市城中村改造潜力大，部分一线与强二线城市待改造面积高

1.1、35 大城市城中村存量建面 7.64 亿方、潜在建面22.43 亿方

根据第七次人口普查与各地统计局最新披露数据，可计算出35 大城市城镇常住人口、人均住房面积、城镇自建房占比与城市自建房占比。

由于城中村为城市化进程中被包围的农村村落，而农民住房基本为宅基地上的自建房，因此我们采用（a）城市自建住房/城镇住房总数，代表目前存量城中村的比例；（b）城镇自建房数量/城镇住房总数，代表未来随着新型城镇化的推进，潜在的城中村的比例。用【地区常住人口×城镇化率×人均住房面积×自建房占比（即a或 b）】来估算城中村面积。

按照上述测算逻辑，假设自建房套均面积 100m2，可得：35 大城市的目前城中村存量建面 7.64 亿方，城中村住房套数为 764 万套；分区域看，深圳、广州、武汉、杭州、郑州、石家庄、长沙、苏州、宁波、东莞等华南一线及全国强二线城市的城中村存量面积位于前列。

而伴随我国城镇化程度提升，城市范围扩展到镇区，镇区自建房也将划归为城中村，增加目前待改造的城中村面积，测算出 35 大城市潜在城中村面积为22.43亿方，潜在城中村住房套数为 2243 万套。

1.2、35 大城市存量城中村改造最多可拉动投资5.88 万亿元

城中村改造相关政策文件提出，要采用拆除新建、整治提升、拆整结合的手段进行改造。因此，参考广州旧村改造成本和老旧小区改造项目方案，将城中村改造可能涉及的投资类目分为六大类，分别为前期费用、拆迁费用、复建费用、改造费用、不可预见费用、拆迁奖励。

2021 年住建部“63 号文”提出城市更新要防止出现大拆大建问题。具体限制包括拆除比例不应大于 20%、拆建比不应大于 2、就近安置率不宜低于50%等。假设城中村改造 20%为拆除新建、80%为整治提升，拆建比为2。拆除新建包含费用(1)+(2)+(3)×2+(5)+(6)，整治提升包含费用(1)+(4)+(5)，则单位成本分别为11611元/m2、6719 元/m2。

在前文测算出的城中村存量面积与潜在存量面积前提下，存量城中村面积的改造最多共能拉动 5.88 万亿元投资，潜在存量城中村面积改造最多共能拉动17.26万亿元投资。

通过敏感性分析，在拆除新建占比 20%、改造时长15 年的假设下，存量城中村改造最多可带来投资额 3919 亿元/年；在拆除新建占比20%、改造时长20年假设下，潜在存量城中村改造可带来投资额 8632 亿元/年。

按照上述测算逻辑，可得目前 35 大城市存量城中村面积若全部进行改造，约拉动货币化安置款 13.28 万亿元。

对购置新房比例和新房的首付比例进行敏感性分析，得出可拉动的销售面积及销售额。在 30%首付比例、60%新购房比例的中性假设下，35 大城市存量城中村面积若全部改造，最多可拉动商品房销售 26.6 万亿元，若分20 年完成改造，每年撬动销售 1.33 万亿销售，占 2023 年全年销售额的 11.4%。

2、100 万套城中村改造或可拉动投资 7697 亿元、销售3.48 万亿元

最后回归本次 100 万套城中村改造的目标。按照前序逻辑进行测算，则100万套城中村改造可带来投资 7697 亿元、商品房销售额3.48 万亿元，若100万套改造分5 年完成，则年均或拉动投资和销售 1539 亿元和 6956 亿元，分别占2023年房地产开发投资额的 1.4%、销售额的 6.0%。

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