深圳市租赁住房行业市场现状及主要运营模式
思瀚产业研究院    2023-07-04

随着流动人口日益增多、房价攀升等给社会经济带来的问题愈加明显，建立合理的住宅租赁市场成为迫切的任务。建立购租并举的住房制度自 2015 年被首次提出，作为房地产长效机制的重要组成部分，租赁住房市场每一步发展都受到极大关注。

尤其自2017 年九部委联合发文并选取 12个城市开展住房租赁市场试点后，整体推动了住房租赁市场发展进入大幅提速的快车道。据公开数据统计，2018 年我国租房人口已突破 2 亿人，房屋租赁行业市场租金规模达2.19 万亿，2019 年租房人口增长至 2.22 亿人，房屋租赁行业市场租金规模达到2.38万亿，较 2018 年增长 8.68%。预计到 2025 年，租金总量将首次超过 3万亿元，租赁人口增至 2.52 亿人。到 2030 年，租金总量将达到 4.6 万亿元，将有接近 3亿人通过租房实现“住有所居”。

（1）住房租赁市场主要运营模式

目前住房租赁公司的运营方式主要为重资产运营和轻资产管理：重资产运营主要通过自持物业开展租赁业务；轻资产管理主要通过承租物业开展租赁业务。

1）重资产运营的三类模式

政府主导型：购买存量商品房或自建住宅，作为房源

重资产运营的第一种模式是：政府独立或与社会资本合作，购买存量商品房或自建住宅作为租赁房源。其中最为典型的是：政府为中低收入、经济夹心层人群打造的公租房或廉租房，以及吸引外来人才流入而提供的人才房。

近年来，为实现去库存及发展住房租赁市场的目标，地方政府开始试点将库存商品房转化为公租房的模式。2016 年 6 月，广东肇庆开展试点，在商品房库存较严重的地段或小区购买房源，并改造成短租、长租等运营模式的保障性住房。

国企主导型：通过自建、购买、资产划拨等方式获得房源

重资产运营的第二种模式是：国有房地产开发企业、国有购租并举投融资企业，通过自建、购买、资产划拨等方式获得房源，开展租赁业务。典型房企如北京首都开发控股（集团）有限公司、深圳市人才安居集团有限公司等。2017 年 7 月住建部等九部委在加快发展住房租赁市场的通知中提出，“人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用”。

2017 年 7 月下旬以来，各地政府响应九部委号召，持续推出住房租赁利好政策，其中广州、沈阳、武汉、成都等地明确提出，要组建或改建国有住房租赁平台公司，支持国有企业转型、或带头发展住房租赁市场。预计接下来一段时间，国有企业将大力拓展租赁业务。

私企主导型：竞得自持商品住宅、非住宅改造等

“限地价竞自持”是 2016 年以来一二线土地拍卖新形式，北京、上海、天津、杭州目前均有自持用地拍出。同时，为发展住房租赁市场，在一二线城市的土地招拍挂中，往往规定一定比例商品住宅必须由企业自持，只能出租不能出售。因此自持性商品住宅成为市场化企业住房租赁业务的主要房源之一。另一主要源头是非住宅用地改造。房企竞得的商业用房、办公用房或工业用房，因种种原因长期闲置，将其改作租赁住房，既充分利用闲置资源又满足人群居住需求。

2）轻资产管理的两类模式

轻资产管理企业目前主要以私企为主。企业不拥有住房的产权，而是通过契约方式将松散的租赁房源整合起来，进行集约化的管理。主要有两种商业模式：

改造式长租

将独栋楼房整体包租后进行改造和长租。特点是租期长，通常在十年以上；前期改造资金需求大，多为一次性投入，后期管理成本小。近年来，政府鼓励非住宅房屋改建为集中式租赁住房，大大增加了整栋房源的供给。世联行、魔方公寓是此类模式的代表。

零散式长租

企业从个人等分散的房东手里取得房屋，通过标准化的简单改造，提供租赁服务。特点是租赁期限不定，业主流动性大；前期房屋改造投入较少，单个项目的现金流难以预测，市场监管难度极大。链家、自如、我爱我家相寓是此类模式的代表。

（2）住房租赁需求群体现状及深圳住房需求矛盾

随着租房市场的健康发展和居住观念的变化，90 后成为租赁市场的主力军，新一线城市的租客平均年龄在 30 岁左右，而在一线城市中，由于较高的房价压力，大龄租房人群仍占较高比例。调研显示，租房生活的白领人群占比最高，为 45.1%，其中在北上广深等高房价的城市，租房生活的白领人群占比更高，北京租房生活的白领占比 58.6%；上海为 57.3%；深圳则高达 68.8%。

2022 年末，深圳市常住人口 1,766.18 万人。其中，常住户籍人口 583.47 万人，占常住人口比重 33.0%；常住非户籍人口 1,182.71万人，占比重 67.0%。在人口增速方面，对比国内特大型城市人口增速和增量，增速在逐渐放缓，都采取严控户籍人口政策，人口结构基本稳定。与北上广不同，未来深圳常住人口和户籍人口都将呈现快速增长态势，由此将给深圳民生及公共服务带来巨大压力，深圳市住房需求的矛盾仍将凸显。

另外，从深圳人才政策来看，深圳一是外来人才多于本地人才，相对于深圳经济总量和产业结构，深圳市本地高校无论是规模还是数量都明显偏低，因此深圳人才以“引进”为主。例如，普通高校毕业生人数近十年来呈逐渐增长趋势，2022 年全国高校毕业生人数达 1,076 万人，较 2021年的 909 万人增加约 167万人次，增幅 15.52%，进而带来大量租房需求。二是由于深圳房价房租水平处于高位，人才购房压力大，多种因素决定了人才住房政策是深圳市人才政策体系的核心和关键。

（3）深圳市人口快速增长

2022 年末，深圳市常住人口 1,766.18 万人。其中，常住户籍人口 583.47 万人，占常住人口比重 33.0%；常住非户籍人口 1,182.71万人，占比重 67.0%。全市常住人口与 2010 年第六次全国人口普查的 1,042.40 万人相比，共增加 723.78万人，增长 69.43%，年平均增长率为 5.79%。

在人口增速方面，与国内特大型城市的人口增量和增速相比，除深圳以外一线城市户籍人口和常住人口规模增速放缓趋势显著，都在严控户籍人口，人口结构基本稳定。与北上广不同，深圳市入户门槛较低，本科生毕业即可在深落户，未来深圳市常住人口和户籍人口还都将呈现增长趋势。

在人口结构方面，根据《深圳市第七次全国人口普查公报》，全市常住人口中，0-14 岁人口为 2,653,381 人，占 15.11%；15-59 岁人口为 13,965,964 人，占 79.53%；60 岁及以上人口为 940,716 人，占 5.36%，其中 65 岁及以上人口为565,217人，占 3.22%。与 2010年第六次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重提高 5.14%，15-59岁人口的比重下降 7.5%，60岁及以上人口的比重提高 2.36%，65岁及以上人口的比重提高 1.39%。