科技园区行业产业链结构、需求情况、发展趋势及存在的问题
思瀚产业研究院    2023-07-05

1）行业产业链结构

园区建设所处行业与上下游行业间的关联性较强，上下游产业链条较长，范围也较广。上游主要包括建材、金融等行业，下游产业有较大影响的主要是园区规划范围内的产业。上游产业直接影响公司的生产成本，而下游产业的发展、成熟和集聚，将通过客户需求会对公司产生极强的间接带动作用。

2）行业整体状况

从行业细分的角度，科技工业园开发建设属于园区工业地产开发行业。工业地产有区别于普通住宅房地产的商业模式，一般是采用对工业用地的开发和工业房产项目的投资建设，建设完成后主要以出租方式获得长期稳定回报的经营模式。经营环节包括了开发商筹措资金、开发并经营项目、提供产业服务等。

园区工业地产开发行业具有“投资大、提供增值服务、长期稳定回报”的特性。工业地产及配套项目的资金占用周期较长，投资回收期限较长，同时前期投资规模较大，招商、管理运营等方面的投入也较高，所以目前园区建设中对工业地产开发商的资金实力要求较高。随着园区开发中的优惠政策对投资者的吸引力不断减弱，园区的配套环境、配套服务、配套产业等因素更受到投资者的关注。

这些增值服务在推动园区发展的同时，也为经营者带来了更大的盈利空间。成熟的园区一般都有特定的、稳定的客户群体，产业集群效应对客户的稳定增长具有积极影响，为投资者提供了稳定的投资回报。在宏观政策层面，国家一直推动重点工业园区建设，长期需求呈上升趋势，因此也保证了回报的稳定增长。

3）科技工业园开发建设行业的需求情况

2013 年以来，从中央到地方各级政府出台了一系列旨在抑制房价过高、过快增长的调控政策，重点是针对普通商品住宅开发企业，而对园区开发类企业并未直接提出针对性很强的调控政策，企业经营活动受到的负面影响比较有限。

由于园区房地产业务面临的客户对象大多是从事研发、制造型的企业，在中国经济增长增速仍较快的大环境下，研发办公楼、配套居住型物业具有较强的刚性需求，园区开发类企业的物业租售价格的持续坚挺和连年保持的低空置率充分说明，房地产政策调控对园区开发类企业的影响相对有限。

4）科技工业园开发建设行业存在的问题

从行业竞争情况来看，目前园区开发类企业主要是依托于所在地区的各类开发区进行物业开发，大多数企业具有一定的国有背景，在当地具有较强的资源获取能力和品牌知名度，因此面临的区域竞争相对较小。

但近年来，部分经验实力较强的企业开始逐步参与外地市场的竞争，积极获取市场资源，在全国多个开发区进行园区开发建设。竞争的不断加剧必然会影响该行业的竞争格局和整体毛利率。

5）科技工业园开发建设行业的发展趋势

我国科技工业园开发建设行业呈现一定的发展趋势：①各地产业园区化进程不断加快；②开发区高新化和高新区外向化趋势；③产业链式发展和集群化趋势；④产业园区的生态化趋势加快；⑤各园区内产业出现了融合化趋势。