城市更新市场现状及发展趋势分析
思瀚产业研究院    2023-07-05

2023 年《政府工作报告》再次提出实施城市更新行动。未来，中国的城市更新将不再倚重于大规模拆除重建带来的换新效果，而更在乎对城市持续发展、环境宜居、多元文化包容性的关注并实现渐进式焕新。城市更新还将更加顺应城市发展的规律，以内涵集约、绿色低碳发展为路径；坚持“留改拆”并举，保留利用提升为主，加强修缮改造；注重提升功能，补齐城市短板，增强城市活力。本文主要针对城市更新板块主要涉及的房地产开发行业和保障房行业展开分析。

（1）房地产开发行业

1）行业政策

房地产行业受国家宏观调控影响较大，国家在房地产行业宏观管理方面涉及的职能部门主要包括国土资源部、住建部、国家发改委、税务局等部门。房地产及上下游产业的投资是宏观经济投资最为重要的组成部分，与宏观经济走势密不可分。影响宏观投资的因素，例如货币政策、财政政策、汇率政策等最终都会影响到房地产投资，对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。

在中国房地产经历了 2010 年开始的信贷紧缩和政策调控的频繁扰动后，2014 年，国家在宏观政策方面已经运用一系列手段支持合理住房需求，稳定住房消费，房地产再一次成为经济下行期的缓冲剂，政策周期实现了再次轮回。目前除一线城市和三亚外，其余城市均已退出限购；央行 930 房贷新政，在首套房认定、三套房贷款发放、首套房利率方面均实现支持；住建部、财政部、央行三部委颁布公积金贷款新政，放宽贷款条件、提高贷款额度、推进异地互贷。房地产行业再一次迎来了政策由紧到松的拐点。

2）行业产业链构成情况

房地产开发业是集房屋、市政、工业、建筑和商业等综合开发为一体的产业，它的关联度高，带动力强，产生了巨大的“拉动效应”。房地产行业的产业链较长，其上游行业主要为建材业和建筑业，房地产行业的下游行业涉及房地产中介、装饰装修以及购房客户等。

3）行业状况及竞争状况

根据 2018年国家统计局发布，房地产直接从业人数和建筑行业有 7072.4万人，占当时全国人口 1/19。第四次经济普查中有数据显示，在 5809 万建筑行业人里，有 3591 万人属于“房屋建筑业”，其中为商业房地产服务的人数超过了4000万。

国家统计局发布数据显示，2022 年，全国房地产开发投资 132,895 亿元，比上年下降 10%；其中，住宅投资 100,646 亿元，下降 9.5%。2022 年，房地产开发企业房屋施工面积 904,999 万平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面积 639,696 万平方米，下降 7.3%。房屋新开工面积 120,587 万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积 88135 万平方米，下降 39.8%。房屋竣工面积86,222 万平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面积 62,539 万平方米，下降14.3%。

2022 年房地产市场在供需两端面临巨大冲击和压力，房地产开发投资额同比增速表现为-10%，说明当前中国房地产行业的整体开发投资压力比较大。全年新开工面积跌幅 39.4%，是历史最大跌幅，2014 年下行周期中 14 年和 15 年新开工面积同比跌幅也仅为 10.7%和 14.0%，全年新开工面积回落至 2009 年以前水平。全年施工面积回落至 2019 年以前水平，全年竣工面积回落至 2010 年以前水平，跌幅均为历史最大值。2022 年施工投资方面情况出现大幅的回落主要由于：①销售回款持续下降；②融资支持政策尚未完全落地，偿债压力持续；③拿地和新开工规模连续下降，累积效应下，后续施工投资或将持续承压。

土地购置面积跌幅扩大，土地市场复苏仍待销售企稳。1-12 月累计土地购置面积 10,052.00 万平方米，同比下降 53.4%，12 月单月土地购置面积 1,596.84万平方米，同比下降 51.6%，跌幅收窄 6.8%。全年来看，销售持续下行叠加行业出清，房企资金压力愈演愈烈，一方面房企在资金压力下再投资拓展举步维艰，已出险的民企失去拿地能力，尚未出险的房企面临各资金方的挤兑压力，资金优先保持现金流和债务兑付避免违约，投资拿地难度较大；另一方面销售持续下行，即使资金压力相对较小的国企，在面对未来销售不确定性的情况下也谨慎投资，聚焦于核心城市核心地块，降低经营风险。

2022年，商品房销售面积 135,837万平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅销售面积下降 26.8%。商品房销售额 133,308 亿元，下降 26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。2022年末，商品房待售面积56,366万平方米，比上年增长10.5%。

其中，住宅待售面积增长 18.4%。2019 年开发企业从业人员 29.4 万人，2022 年房地产开发企业家数为 97,938 家。

4）行业发展趋势

①供需关系将得以改善，自住性需求得以保障并逐步增长

随着我国经济以及房地产市场持续快速、健康、稳定的发展，我国居民自住性房地产将得以保障并逐步增长。同时，由于房贷政策、房屋买卖税收等政策的变化及调整提高了投资者的投资成本，抑制了投资性需求。在国家鼓励普通商品住房、经济适用房、廉租房发展的政策下，住房供应体系将逐步实现多样化。

②一线城市机会长期存在，中西部城市具有发展潜力

近年来，东部地区的人口比例持续增加，外来人口一直持续向京沪等一线城市流入。以北上广深为代表的一线城市和区域中心城市，享受了更多的政策优势，具备更高的经济发展水平，集中了更多的社会资源，目前北上广深已有城区仍旧具备开发潜力，同时借助新型城镇化的东风，通过城市群建设，充分发挥大城市周边卫星城镇承接人口和产业转移的能力，一线城市的地产行业仍然极具增长空间。

同时，数字庞大的流动人口不可能全部定居在一线城市，特别是进城务工的农民工有从务工地回流的趋势。从地区分布来看，东部地区的农民工人数占比逐渐下降，中西部农民工占比增加，因此农民工住房需求可能更多的将回归中西部城市消化。

③龙头企业具备更大的发展空间

在地产行业增速趋缓、因城施策调控、细分需求凸显的大背景下，营运水平和周转效率更高的企业将能够享受更高的经营能力溢价，一方面，龙头房企的周转水平显著高于中小房企，另一方面，大中型房企的融资渠道普遍更为广泛，资金周转和筹集能力明显强于中小房企。在未来行业增长速度趋缓的形势下，龙头房企的生存和发展能力优势将进一步显现出来。

（2）保租房

保障性住房及是指政府为中低收入、住房困难家庭以及重点人才所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房，具有半公益性和政策导向性。根据党的十九大报告，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

住房保障方面，2019 年，住建部等国家相关部委出台《关于进一步规范发展公租房的意见》，指出加快完善主要由配租型公租房和配售型共有产权住房构成的城镇住房保障体系。2020年党的十九届五中全会强调“有效增加保障性住房供给”“扩大保障性租赁住房供给”等。新时代的住房保障将在对中低收入群体“应保尽保”的基础上，结合我国城镇化进程，进一步扩大保障覆盖面，面向“新市民”，解决新就业无房职工和外来务工人员特别是开发区和产业园区职工的住房困难。

2019 年起国家将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持，并先后在多次重要会议中强调以老旧小区改造为基点扩内需惠民生的重要性。“十九大”报告强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，为新时代住房制度发展指明了总体方向。

2020 年中央经济工作会议再次强调坚持“房住不炒”定位，要因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

2020年 12月，全国住房和城乡建设工作会议提出，要加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基础公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

2021 年 6 月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》国办发〔2021〕22号（以下简称 22号文），明确我国住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体，明确提出保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，

以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主，重点关注人口净流入的大城市，通过完善士地支持政策、简化审批流程、给予财税支持、加强金融支持等方式，促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题。

这一政策是对“十四五”规划“房住不炒”和“让全体人民住有所居”方针的具体落实。此后多地陆续出台针对当地的保障性租赁住房专项政策。省级层面的政策在国务院 22 号文的基础上，明确了各省发展保障性租凭住房的重点城市，鼓励保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金试点，各城市有关保障性租赁住房的政策则规定了具体的实施办法和实施方案，包括士地/资金/税收等方面的政策支持、具体规划和保障性租赁住房的供应对象等。

2023 年，基础设施建设仍将继续发力，在房地产收紧的大背景下，保障性租赁住房与大城市的人才吸引战略、降低居民居住成本密切相关，或将开启扩大住房供给的新篇章，也将成为基础设施领域一个新的增长点。