中国物业管理行业基本情况和未来发展趋势
思瀚产业研究院    2024-07-08

新型城镇化建设持续推进，房地产市场基本需求和合理利润空间依然存在，在优质物业管理服务的需求增长以及物业管理行业不断迎来利好政策的背景下，行业管理规模正向增长，为市场参与者的良好发展提供机遇。

与此同时，为满足居民多样化多层次的居住生活需求，推动社会高质量发展，政策层面始终鼓励物业服务企业向社区零售、养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等生活服务领域延伸。随着我国经济环境稳中向好，居民追求美好生活的预期不断提升，住户对于物业公司提供的资产服务及社区生活服务的需求亦不断增加，多样化社区增值服务仍有增长潜力。

（1）行业规模稳定持续增长

中国物业管理行业始于 1981 年，当时国内第一家物业管理公司于深圳经济特区成立。继《物业管理条例》于 2003 年正式颁布，《中华人民共和国物权法》于 2007 年正式颁布并于 2007 年、2016 年和 2018 年多次修订及《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》于 2021 年正式颁布后，物业管理行业的监管框架日趋完善和成熟。

现今，中国物业管理行业服务于多类物业，包括住宅物业、商业物业、写字楼、公共物业、产业园、学校、医院及其他物业。在政策鼓励物业行业发展的大背景下，物业管理公司积极响应国家政策，逐步向全社会服务过渡转型，行业发展迎来突破。

依据中指研究院统计，物业管理百强企业在管面积均值由 2017 年的 3,163.83 万平方米增加至 2023 年的 6,798.10 万平方米，复合年增长率为 13.60%；百强企业营业收入均值由 2017 年的 7.42 亿元增加至 2023 年的15.50 亿元，复合年增长率为 13.06%。根据中国物业管理协会的数据，截至 2022 年底，全国共有物业服务企业约 3.6 万家，从业人员约 1,200 万人，预计到 2025 年，物业服务市场规模将达到 2.5 万亿元。

（2）服务边界拓宽，从社区到城市多维延伸

非住宅业态诸如商业、办公、学校、医院、体育场馆、交通、政府公建、城市服务等领域，已从低渗透、低竞争的可选业态转变成为物业管理公司项目重点拓展方向。非住宅业态受物业管理公司重视主要基于两个原因。首先，非住宅业态存量市场空间广阔，进军非住宅业态是物业管理公司扩充规模的有效手段。

面对庞大的市场空间，非住宅业态的潜力还有待进一步释放。其次，与住宅物业服务费相比，非住宅业态的物业费较高，是物业管理公司提升营业收入的重要抓手。此外，伴随城镇化进程推进以及城市治理需求的持续增长，物业管理公司的服务空间由社区逐步走向城市，争相布局城市服务赛道，服务空间实现纵向扩大。城市服务是物业管理公司的重要战略部署，也是扩张规模、提升营业收入的重要抓手。

（3）满足业主多元需求，布局“全生命周期+全生活场景”增值服务

除了管理空间和范围的延伸，物业管理服务已从最初的“四保”服务（保安、保洁、保绿和保修等基础物业服务），逐渐延伸至为业主和客户提供各类增值服务，围绕人的日常生活需求和全生命周期需求，探索出多样化的社区增值服务，凭借离业主近的天然优势，守住人的流量入口，挖掘巨大的多元生活服务潜能。

目前，物业管理公司围绕人的多样化需求从两个维度拓展社区生活类增值服务。一方面，物业管理公司以“未成年、中青、长者”整个生命周期为线索，针对幼儿、年轻人、老人等不同群体打造“全龄段”多元服务，布局托幼、亲子、社区零售、美居、养老等领域，满足不同年龄段人群的特定性需求；另一方面，物业管理公司以居家、旅游、餐饮、空间运营、智慧服务等多元生活场景为基础，持续衍生出各种相关的服务品类，为业主提供便捷、舒适、高效的一站式生活服务。

从物业管理百强企业的经营成果看，社区增值服务不仅想象空间广，更是企业扩营收、增效益的重要贡献者。依据《2024 中国物业服务百强企业研究报告》，从收入端看，2023 年物业管理百强企业增值服务收入均值为 2.36 亿元，其中，社区增值服务收入均值约 1.66 亿元，成为推动业绩增长的重要引擎。从盈利能力看，2023 年物业管理百强企业的平均毛利率为 20.85%，而社区增值服务毛利率水平普遍高于整体水平，可有效提升企业的盈利能力。

（4）市场拓展能力显著提升，竞标与战略并举

市场竞标是独立市场化能力的象征，也是积极、长远的发展模式和拓展手段。物业管理公司通过及时掌握市场公开信息，寻求竞标机会等方式，以优质的服务、良好的市场口碑及专业高效的管理模式，赢得招标方青睐，进一步提升外拓比例。大部分物业管理企业成立专门的市场拓展团队，关注市场招投标信息，提前沟通、介入，中标第三方项目尤其是非住宅业态项目，独立市场化能力和全国业务拓展能力显著提升。

此外，物业管理公司加强与第三方开发商及物业管理公司的合作，整合合资公司或合作企业的开发资源，拓宽合作边界，进一步提升第三方项目拓展能力。在此背景下，物业管理公司第三方在管面积占比迅速提升，依据《2024 中国物业服务百强企业研究报告》，2023 年物业管理百强企业第三方管理面积占比达到 54.53%，已连续三年超过 50%。

（5）人才结构持续优化，服务质量不断提升

人才是企业发展的不竭动力，在物业管理公司加速扩张规模的背景下，人才储备越发重要。物业管理公司加大招收高学历人才力度，进一步调整、优化人才结构。依据《2024 中国物业服务百强企业研究报告》，2023 年物业管理百强企业从业人员本科及以上人员占比 12.16%，大专学历人员占比 23.15%。

物业管理公司持续调整人才结构，员工平均学历程度不断增长，不断提高企业员工的工作能力及素质，为企业高质量发展提供人才支撑。在行业智慧化水平不断提升的发展趋势下，能够适应智能化、网络化等高质量物业管理服务的人才成为了物业管理公司的首选目标。为提高服务质量及降低人工成本，大部分物业管理公司已设立内部标准化操作程序，且在日常营运中不断采用信息技术。此类物业管理公司持续将业务营运中的劳动密集型工作外包给分包商，同时更加重视招聘和培训专业化和熟练雇员，促进智慧管理及信息技术的实施，并积极推动创新以便维持其领先的市场地位。

（6）科技赋能建设智慧物业

基于降低服务成本、提升管理效率、创新服务模式、提高业主服务体验等方面考虑，物业管理公司对传统设备进行智能化升级，运用 5G、物联网、云计算、人工智能、机器人等新技术建设“智慧物业平台”，利用科技驱动智慧物业创新发展，以实现服务更精细化、场景更多元化、业主居住更便捷、服务成本更优等功能。通过整合线上及线下信息资源，物业管理公司致力于各项服务的数字化、自动化、现代化，并向业主、住户及租户提供一站式的服务平台。

2、城市服务行业的竞争格局

经过数十年的发展，物业管理市场变得日益集中，中国物业管理行业参与者正面临更加激烈的市场竞争。在此背景下，大型物业管理公司积极改善其战略布局以增加各自的市场份额，实现更好的经营业绩。

依据《2024 中国物业服务百强企业研究报告》，2023 年前十大物业管理公司管理面积均值达 4.53 亿平方米，是物业管理百强企业均值的 6.67 倍，头部效应凸显，强者恒强态势显著。伴随近几年越来越多的上市企业募集到充足的资金支持，房地产开发步入调整周期，母公司出现不同程度的资金问题，为物业服务公司收并购市场创造了进一步的整合机会。

各公司审慎考虑并购这种高速拓展规模方式的利与弊，真正依靠自身资源禀赋和优势实现内生增长，找到速度和质量的平衡点，在激烈的角逐中力求占据强大的规模与资源优势，在市场拓展中全力塑造自身品牌特色，提高品牌溢价和企业市场竞争力。

3、行业经营模式和特征

物业管理费是物业管理公司的主要收入来源。物业管理费可按包干制或酬金制收取。根据中指研究院的统计，按包干制收取物业管理费是中国物业管理行业，尤其是住宅物业的主要收入模式，这是因为包干制简化了业主及住户就重大开支的集体决策流程从而提高了效率，同时激励物业管理服务提供商优化营运从而提高盈利能力。

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