上海市宝山区-保利海上瑧悦项目可行性研究报告 - 产业资讯 - 行业新闻

上海市宝山区-保利海上瑧悦项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 2024-08-20

（一）项目实施背景

1、行业支持政策持续出台，政府积极维护房地产市场稳定

2022 年下半年以来，中央及地方政府出台多轮房地产行业融资端及销售端的支持政策，以落实房地产开发企业“保交楼、保民生”的主体责任，释放居民的购房需求。

2024 年 4 月 30 日，中央政治局会议对房地产工作作出重大部署，首次提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。

2024 年 5 月 17 日，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，强调深刻认识房地产工作的人民性、政治性，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。国家从供给侧与需求侧出台了一系列维护房地产行业稳定的政策，积极引导房地产向新发展模式转变。

2、房地产行业对于维护宏观经济稳定的重要性愈发凸显

根据国家统计局数据，2023 年房地产业增加值 7.4 万亿元，占 GDP 的比重仍达 5.8%，房地产开发投资 11 万亿元，占固定资产投资额为 22.0%，同时房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家装等制造业部门，也带动金融、商务服务等第三产业，是国民经济的支柱产业，也是宏观经济的稳定器和压舱石。

2022 年 12 月，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》，提出“支持居民合理自住需求”，房地产作为国内大循环的支柱性产业，其稳定健康发展对于促进投资、带动消费、促进经济发展具有重要影响，在维护宏观经济稳定中发挥了重要作用。

3、行业从传统“三高”经营模式逐步向新发展模式转变

2021 年底中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”。2024 年 7 月18 日，中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，再次强调“加快构建房地产发展新模式”。房地产行业正在逐步向新发展模式转变：

第一，行业定位更强调实体经济和民生属性，在新发展阶段，投资、投机需求大量退出，行业逐步回归房屋属性和实体经济属性，更加聚焦于资产的居住价值和使用价值；

第二，行业进入高质量发展的“品质时代”，以客户为中心的企业更有竞争力，对房地产企业提出了具备良好品质设计、品质建造、品质交付和品质服务能力的要求；

第三，随着中国房地产从依托大规模城镇化的增量开发为主，转为存量不动产运营与服务为主，行业从单纯“重开发”“重销售”向“重运营”“重体验”转变，对房企资产运营、资本运作的要求不断提高，房地产企业将向开发业务和资产经营“双轨驱动”的模式转变。

（二）上海保利海上瑧悦项目

1、项目情况要点

项目名称:上海保利海上瑧悦。

项目总投资 720,968万元。

项目预计开发周期：2023 年 7 月至 2027 年 6 月。

项目经营主体：由全资子公司上海保镡置业有限公司开发经营。

规划用地面积 57,239平方米。

总建筑面积 210,017平方米。

预计销售额 928,899万元。

2、项目基本情况

本项目位于上海市宝山区，东至瑞丰南路，南至丰皓路，西至大场路，北至丰翔路。本项目规划用地面积 57,239 平方米，总建筑面积 210,017 平方米，容积率 2.60，为普通住宅项目。

3、项目的市场前景

本项目位于上海市宝山区，属于南大智慧城核心区域。项目紧邻上海地铁 15号线丰翔路站与 22 号线地铁站（规划），连通外环与中环，交通便捷；项目周边有山姆会员超市、弘基文化休闲广场等商业项目，生活便利；项目紧邻上海宝山区南大实验学校、上海大学附属学校，教育资源丰富；项目临近南大公园，生态景观资源较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。

本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 6 月开始交付。

4、资格文件取得情况

公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：

国有土地使用权出让合同: 沪宝国有建设用地使用合同（2023）3 号。

建设用地规划许可证:沪宝地（2023）EA310113202300516.

建设工程规划许可证:建字第 110113202400008 号、建字第 110113202400011 号、建字第 110113202400012 号、建字第 110113202400017 号.

建筑工程施工许可证: 110113202403210201、110113202403210301、110113202403270301、110113202403270201.

立项备案: 京发改（核）〔2024〕12 号.

环评备案:无需办理

建设用地规划许可证: 无需办理

预售证:京房售证字（2024）36 号.

注1：根据中华人民共和国生态环境部于2020年11月30日颁布的《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021年版）》（生态环境部令第16号），自2021年1月1日起，除涉及环境敏感区的房地产开发项目需编制环境影响评价报告表外，其余房地产开发项目无需再编制环境影响报告书和填报环境影响登记表。

5、投资估算

本项目的总投资预计为 720,968 万元，其中土地成本为 504,756 万元，开发前期费为 4,073 万元，建设安装工程费为 132,879 万元，配套设施建设费为 17,238万元，期间费用为 50,580 万元，其他费用为 11,441 万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 100,000 万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。

本项目预计实现销售额 928,899 万元，实现净利润 126,596 万元，销售净利率为 13.63%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

总销售收入（万元） 928,899万元；总投资（万元） 720,968万元；净利润（万元） 126,596万元；项目销售净利率13.63%。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、银行贷款、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚。

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