房地产行业发展状况及趋势分析
编辑：卢象升 来源：思瀚产业研究院 福星股份    2023-03-07

（1）行业发展状况

①房地产开发投资持续增长

2001 年长期以来，我国房地产开发投资保持每年 15%以上的快速增长；2010年起，国家出台住宅限购等一系列房地产调控政策，房地产市场过热的情况得到一定的缓和，市场上的供需矛盾得到一定的调节，房地产开发投资增速开始出现回落。2019 年，我国房地产开发投资完成额达到 132,194 亿元，较上年增长 9.9%。2020 年，我国房地产开发投资 141,443 亿元，较上年增长 7.0%。2021 年，我国房地产开发投资 147,602 亿元，较上年增长 4.4%。

②商品住宅占房地产开发投资比重保持稳定

我国房地产开发投资以商品住宅开发投资为主，自 2005 年以来商品住宅开发投资额占房地产开发投资总额的比重均保持在 65%以上。2019 年，全国商品住宅开发投资额为97,071亿元，同比增长13.9%，占开发投资总额比例为73.43%。

2020 年，全国商品住宅开发投资额为 104,446 亿元，同比增长 7.6%，占开发投资总额比例为 73.84%。2021 年，全国商品住宅开发投资额为 111,173 亿元，同比增长 6.4%，占开发投资总额比例为 75.32%。未来较长一段时间内，在我国城镇化进程尚未完成、居民基本居住需求未得到完全满足前，我国房地产开发投资预计仍将以商品住宅为主。

③坚持“房住不炒”定位，政策基调“稳”字当头

从 2016 年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”开始，我国对房地产市场的政策基调一直是“稳”字当头。2016 年 10 月以来，北京、上海、广州等多个城市出台限购及限贷政策，对首套房与非首套房，有贷款与无贷款，户籍居民与非户籍居民等情形的首付比例、限购套数提出了细化要求，政策基调由松趋紧。

2017 年，各地政府对于限购及限贷政策不断进行深化，非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限有所延长，且对于限购的房地产开发产品的范围有所增加，政策基调继续收紧。

2018 年，房地产政策调控继续构建长短结合的制度体系，住房租赁市场建设继续提速，更加强调“因城施策、分类调控”，地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强。

2019 年，房地产调控政策更加强调“稳房价、稳地价、稳预期”。

2020 年，房地产调控政策“房住不炒、因城施策”总基调保持稳定；上半年信贷政策中性偏积极，多地政府从供需两端助力市场复苏，下半年则因“三道红线”要求，房地产市场整体有息负债规模增速压降，多地调控政策再次收紧。

2021 年是“十四五”规划开局之年，中央延续“房住不炒”总基调，“三道红线”政策效果愈发显现。

2022 年 10 月 16 日，在中国共产党第二十次全国代表大会上的报告中再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

反复重申“房住不炒”彰显了政策定力，不断强化房屋的居住属性。房地产行业作为国家的支柱性行业，其稳定、健康地发展，在国民经济步入“稳增长”的时代背景下具有重要地位。预计未来“房住不炒”的调控态度仍将坚定，“稳地价、稳房价、稳预期”的指导思想不会改变；随着土地供应等长效机制的健全完善，保障性租赁住房等住房供应体系的不断丰富，将进一步巩固行业调控的成果，夯实行业中长期发展的基础，促进行业良性循环和健康发展。

④高速发展红利减退，未来前景依然可观

在“房住不炒”的总基调下，房地产市场发展逻辑发生根本性变化。1998年，我国实施住房制度改革，停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化与社会化的新体制。自此以后，房地产行业蓬勃发展，成为国民经济的支柱性产业。房地产行业二十余年的快速发展，主要得益于人口红利、城市化红利、经济高增长红利、房地产金融化红利等四大红利，然而红利效益均在逐步减弱。

人口红利方面，我国正面临人口总量减少、结构老龄化等压力。城市化红利方面，我国城镇化率已越过 60%大关，高速增长不再。经济高增长红利方面，我国经济逐渐从高速增长转入中高速增长阶段，且在新冠肺炎疫情等冲击下，经济增长或仍将面临较大下行压力。房地产金融化红利方面，随着“房住不炒”理念逐渐深入，中央先后出台“三道红线”、“贷款集中度管理”等一系列房地产行业去金融化的配套政策。

房地产行业正面临前所未有的格局，纵使高红利不再，市场的基本需求和合理的利润空间依然存在。随着房地产市场逐渐开始回归本源，居民的居住需求将是我国未来房地产市场的核心支撑。长期来看，新型城镇化建设仍在持续推进，“中心城市+城市群”对于经济要素与人口的虹吸效应愈发明显，城市居民对居住面积及住房品质提升的需求不断增强，房地产行业的发展前景依然可观。

同时，正因为房地产行业在国民经济中的重要作用，行业的健康、稳定、可持续发展具有重要意义。因此，房企探索新发展模式迫在眉睫，稳健经营成为主要目标，能够与时俱进、根据市场转变自身经营的房企将取得良好发展。

（2）行业发展趋势

房地产行业经过多年发展，目前正处于结构性转变的时期，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业曾经分散度很高，但随着消费者自主选择能力的提升以及市场环境的变化，房地产企业竞争态势越发激烈，行业的集中度将不断提升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。同时随着行业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将转向精细分工，不同层次的房地产企业很可能将分化发展。

未来房地产市场的区域发展将是不平衡的，会出现明显的“分化”。具有经济基础优势的核心城市，人口会持续的输入，房地产市场规模或可继续扩大，但三四线城市将面临人口流出、市场规模缩小、去化困难等问题。另一方面，行业的客户结构也发生了变化，购房主力逐渐变为 80 后、90 后，房地产企业的销售政策需依据其需求和消费习惯做出相应调整。

整体来看，在我国经济和房地产行业进入高质量发展的背景下，行业调控政策总体仍然将保持从严态势，企业销售业绩分化也会加速行业格局洗牌以及市场集中度的持续提升。着眼未来，房地产市场调整压力尚存，部分具备品牌、规模及资金优势的企业将会继续保持竞争优势。对于大多数房地产企业来说，未来仍需顺应市场发展大势，升级产品与服务水平，并紧抓政策机遇扩大融资规模，防范自身资金风险，通过实现高质量发展来达到可持续的规模化发展。