房地产行业的主要特点
思瀚产业研究院    2023-05-15

一、行业主要特点

作为国民经济的支柱产业之一，房地产产业是一个关系国计民生和社会稳定的重要行业，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设等均发挥了重要作用。房地产行业具有以下特点：

1．房地产产业与中国城镇化进程紧密相关

城镇化作为推动房地产行业发展的重要因素之一，城镇人口变迁每年新增上千万人口，相应地对城市的住房、基础设施、公共服务设施就会带来大量的需求。同时，我们的城市已经进入城市更新的重要时期，老旧小区改造、城市基础设施补短板、更新改造等方面的任务量也很大。根据国家统计局数据显示，2022 年我国常住人口城镇化率为 65.22%，未来仍处于城镇化快速发展时期，房地产产业发展仍有空间。

2．房地产行业受政策影响较大

由于房地产行业对国计民生、国民经济的重要作用，政府对房地产行业关注度较高，宏观调控和微观管理力度较大。房地产前期开发阶段，政府土地出让制度、土地规划条件，行业管理政策从而影响到房地产业的开发状况；后期销售阶段，政府对房地产交易所采取的宏观调控以及税费政策会影响到房地产的销售状况。

3．行业呈现长产业链相关性的特点

房地产行业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，房地产的发展能有效拉动的上下游产业包括建筑施工、建筑设计、装饰装修、中介服务、物业服务以及钢铁、水泥、木材等建材行业，对国家和地区整体经济的拉动作用明显。

4．房地产行业资金密集度高

房地产行业占用资金量大，占用时间长，属于资金密集型行业，随着土地出让制度和各项交易规则的不断完善，房地产开发商获取土地成本逐步抬高。另一方面，房地产开发企业资金来源主要依靠自有资金、银行贷款和预售回款，融资渠道单一。在地产金融时代的背景下，资金实力和资本运作能力已成为房地产开发商的核心竞争力。

5．行业集中化加剧

随着我国房地产行业市场化发展和土地供应市场、行政管理的进一步完善，大型实力房企将具备更强的项目获取能力、融资能力、产品质量方面更具竞争优势。行业的进入门槛将越来越高，部分优质房企通过收并购，降低成本获取大量土地储备或其他优质资源，资源转而向行业龙头优势企业聚集，而实力较弱的中小企业将逐渐难以在与行业巨头的竞争中存活，行业集中度将进一步提高。

二、行业竞争情况

1．房地产行业竞争情况

我国房地产行业市场化程度较高，早期市场进入门槛较低，企业数量众多，各个企业开发水平参差不齐。目前，我国房地产行业的竞争情况主要表现在以下几个方面：

（1）房地产行业进入壁垒日益提高

随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业将逐渐被市场淘汰。

（2）房地产竞争区域差异性较大

我国东南沿海城市房地产市场化程度相对较高，中西部市场化程度相对较低。我国房地产投资主要集中在东部地区，中西部地区投资量相对较少。东部地区房地产市场容量和需求较大、市场较为成熟，竞争较为充分，而中西部地区房地产市场起步较晚，发展相对滞后。

（3）房地产竞争加剧

伴随着国内一流房地产企业的跨区域发展以及境外房地产企业的不断介入，市场竞争日趋激烈。房地产开发企业未来面临的是在融资能力、技术研发及利用、项目管理、人力资源等方面的综合实力竞争，市场竞争加剧会直接影响房地产开发企业的盈利能力。

（4）房地产进入资本竞争时代

房地产是资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。

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